임대차계약이 만료될 때 임차인이 계속 거주하기 위해 행사하는 갱신청구권은 주거 안정을 위한 중요한 권리입니다. 하지만 임대인이 정당한 사유를 제시하면 이를 거절할 수 있다는 사실을 아시나요? 갱신청구권 거절 사유를 정확히 알지 못하면 예상치 못한 퇴거 상황에 놓일 수 있습니다. 주택임대차보호법에서는 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있는 구체적인 조건들을 명시하고 있으며, 임차인 역시 이러한 사유가 정당한지 판단할 수 있어야 합니다. 오늘은 임대인이 갱신을 거부할 수 있는 법적 근거와 구체적인 상황들을 자세히 살펴보겠습니다.
갱신청구권의 기본 개념
갱신청구권은 임차인이 최초 임대차계약 종료 시 1회에 한해 2년간 계약연장을 요구할 수 있는 법적 권리입니다. 2020년 7월 개정된 주택임대차보호법에 따라 임차인은 계약기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.
이 권리는 임차인의 주거 안정을 보장하기 위해 마련된 제도로, 임대인이 일방적으로 계약을 종료할 수 없도록 법적 보호장치를 제공합니다. 다만 임대인에게도 정당한 거절 사유가 있다면 이를 행사할 수 없습니다.
| 권리 행사 시기 | 계약종료 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 갱신 기간 | 2년 |
| 행사 횟수 | 1회 |
| 적용 대상 | 주거용 건물 임대차 |
| 보증금 증액 제한 | 5% 이내 |
임대인의 정당한 거절 사유
주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서는 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 8가지 사유를 명확히 규정하고 있습니다. 임대인은 단순한 의사만으로는 거절할 수 없으며, 반드시 법에서 정한 사유에 해당해야 합니다.
임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나, 임차인의 고의나 중대한 과실로 건물을 훼손한 경우가 대표적입니다. 또한 임대인이 실제 거주할 목적으로 주택이 필요한 경우에도 거절이 가능합니다.
- 임차인이 2기의 차임액에 달하도록 연체한 경우
- 임차인이 거짓 정보로 계약을 체결한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인이 고의나 중대한 과실로 건물을 훼손한 경우
- 건물의 전부 또는 대부분이 멸실되어 임대차 목적 달성이 불가능한 경우
- 임대인이 실제로 거주하려는 경우
- 재건축, 재개발 등으로 철거가 예정된 경우
임차인의 의무 위반으로 인한 거절
임차인이 계약상 의무를 위반했을 때는 갱신청구권이 제한됩니다. 가장 흔한 사례는 차임 연체로, 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체하면 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다.
보증금이 5000만원에 월세 50만원인 경우, 월세를 2개월 이상 밀리면 거절 사유가 됩니다. 또한 임대인 동의 없이 주택을 타인에게 전대하거나, 용도를 임의로 변경한 경우에도 마찬가지입니다. 이러한 사유는 임차인의 책임이므로 법적 다툼에서도 임대인에게 유리하게 작용합니다.
| 차임 연체 | 2기 차임액 이상 |
| 무단 전대 | 임대인 동의 없는 전대 |
| 건물 훼손 | 고의 또는 중과실로 인한 손상 |
| 용도 변경 | 계약 목적과 다른 사용 |
임대인의 자가 사용 사유
임대인이나 그 직계존비속이 실제로 거주할 목적으로 주택이 필요한 경우 갱신청구권 거절 사유에 해당합니다. 다만 단순히 명목상의 이유가 아니라 실제 거주 의사가 명확해야 합니다.
법원은 임대인의 자가 사용 필요성을 엄격하게 판단합니다. 갱신 거절 후 일정 기간 내에 실제 입주하지 않거나 제3자에게 재임대한 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다. 따라서 임대인은 구체적인 이사 계획과 함께 거절 의사를 통보해야 하며, 임차인은 이의 진위 여부를 확인할 권리가 있습니다.
- 임대인 본인의 실거주 목적
- 배우자의 거주 필요성
- 직계존속(부모, 조부모)의 거주 목적
- 직계비속(자녀, 손자녀)의 실제 입주 계획
- 거절 후 3개월 이내 실제 입주 의무
- 허위 사유 적발 시 손해배상 책임
건물 재건축과 멸실 사유
건물이 노후화되어 재건축이 예정되었거나, 화재나 자연재해로 건물이 멸실된 경우에도 임대인은 갱신을 거절할 수 있습니다. 재건축의 경우 관할 지자체의 허가나 사업계획승인서 등 객관적 증빙이 필요합니다.
건물 일부가 아닌 전체 또는 대부분이 훼손되어 더 이상 주거 목적으로 사용할 수 없을 때 해당됩니다. 재개발구역으로 지정되어 철거가 확정된 경우도 마찬가지입니다. 이때 임대인은 관련 공문서나 증명서류를 임차인에게 제시해야 하며, 임차인은 이주비나 보상금 지급 여부를 확인해야 합니다.
| 재건축 | 사업계획승인서 필요 |
| 재개발 | 정비구역 지정 확인 |
| 건물 멸실 | 전부 또는 대부분 훼손 |
| 증빙서류 | 공문서 제출 의무 |
| 이주 기간 | 통상 3~6개월 |
갱신 거절 시 대응 방법
임대인으로부터 갱신 거절 통보를 받았다면 먼저 그 사유가 법에서 정한 정당한 사유에 해당하는지 확인해야 합니다. 거절 사유가 불분명하거나 증빙이 부족하면 내용증명으로 이의를 제기할 수 있습니다.
임대인이 허위 사유로 거절했다가 나중에 제3자에게 재임대한 사실이 드러나면 손해배상 청구가 가능합니다. 또한 갱신 거절 통보 시기가 법정 기간을 위반했다면 거절이 무효가 될 수 있습니다. 분쟁이 발생하면 주거지 관할 법원에 임대차분쟁조정위원회 조정을 신청하거나, 변호사와 상담 후 법적 대응을 고려해야 합니다.
- 거절 사유의 법적 타당성 검토
- 증빙서류 요청 및 확인
- 내용증명을 통한 이의 제기
- 임대차분쟁조정위원회 조정 신청
- 법률구조공단 무료 상담 이용
- 필요시 민사소송 제기 검토
- 퇴거 전 보증금 반환 확약 받기