농지 원상복구계획서, 제대로 안 쓰면 농지취득 자체가 불가능합니다

 

농지를 경매나 상속으로 취득하려는데 해당 토지가 훼손되어 있다면, 원상복구계획서 없이는 농지취득자격증명원 발급이 거부됩니다. 전국적으로 매년 수만 건의 농지 거래에서 원상복구계획서가 요구되고 있지만, 대부분의 사람들이 작성법을 몰라 농지취득에 차질을 빚고 있습니다. 농지법 제42조에 따라 불법 전용된 농지는 반드시 원상복구해야 하며, 이를 위반하면 토지가격의 25%에 달하는 이행강제금이 매년 부과됩니다. 원상복구계획서는 농지취득자격증명, 농지전용허가, 원상회복명령 대응 등 다양한 상황에서 필요하지만, 구체적인 작성법과 필수 포함사항을 모르면 반려되어 농지 취득이 지연되거나 아예 불가능해질 수 있습니다.

 

 

원상복구계획서가 필요한 위험 상황

농지가 훼손되었다면 반드시 원상복구계획서가 있어야 농지취득이 가능합니다. 농지 원상복구계획서가 필요한 주요 상황들을 정확히 파악해야 합니다. 가장 흔한 경우는 경매로 농지를 취득할 때입니다. 경매에 나온 농지 중 오랜 기간 관리되지 않아 임야화되었거나, 농지 위에 타인의 시설물이 있어 농사를 짓기 어려운 상태라면 농지취득자격증명원 발급 시 원상복구계획서를 함께 제출해야 합니다. 상속받은 농지가 훼손된 경우에도 필요합니다. 부모님이 남긴 농지에 불법 건축물이나 폐기물이 쌓여 있다면, 농지로 정상 이용하기 위해 원상복구계획서를 작성해 제출해야 합니다.

 

원상복구가 반드시 필요한 농지 훼손 유형

• 농지의 임야화 (나무와 잡초로 뒤덮인 상태)
• 불법 건축물 설치 (창고, 컨테이너, 가건물 등)
• 폐기물 적치 (건설폐기물, 생활쓰레기 등)
• 토지 형질 변경 (성토, 절토로 농지 형태 변형)
• 농지 이외 용도 사용 (주차장, 자재적치장 등)

농지법 위반으로 원상회복명령을 받은 경우에도 작성해야 합니다. 농지전용허가 없이 농지를 다른 용도로 사용하다 적발되면 관할 시장·군수로부터 원상회복명령을 받게 되는데, 이때 구체적인 복구계획을 담은 계획서가 필요합니다.

 

 

 

작성 전 반드시 준비해야 할 서류들 📝

서류 준비 없이 계획서부터 쓰면 99% 반려됩니다. 원상복구계획서를 작성하기 전에 해당 농지의 정확한 현황을 파악할 수 있는 서류들을 먼저 준비해야 합니다. 가장 기본이 되는 것은 토지대장과 지적도입니다. 토지대장을 통해 정확한 지번, 지목, 면적을 확인하고, 지적도로 토지의 위치와 경계를 파악해야 합니다. 등기사항전부증명서도 필수입니다. 현재 소유자와 권리관계를 정확히 파악해야 하며, 특히 근저당권이나 지역권 등이 설정되어 있는지 확인해야 합니다.

 

필수 준비 서류 목록

서류명	용도	발급처
토지대장	지번, 지목, 면적 확인	시·군·구청
지적도	토지 위치, 경계 확인	시·군·구청
등기사항전부증명서	소유권, 권리관계 확인	등기소
항공사진	현재 상태 객관적 확인	국토정보플랫폼
농지대장	농지 이용실태 확인	농업기술센터

 

현장 사진도 반드시 촬영해야 합니다. 여러 각도에서 훼손 상태를 명확히 보여주는 사진을 10~15장 정도 준비하고, 촬영 날짜가 표시되도록 카메라 설정을 확인해야 합니다.

 

 

🗂️ 농지 원상복구계획서 다운로드

 

 

 

원상복구계획서 핵심 작성법

구체성이 부족하면 담당자가 보완 요구를 하거나 아예 반려시킵니다. 원상복구계획서의 성공적인 작성을 위해서는 반드시 포함해야 할 핵심 항목들이 있습니다. 첫 번째는 현재 상태에 대한 정확한 기술입니다. 훼손 내용, 훼손 정도, 훼손 원인, 훼손된 시기를 구체적으로 적어야 합니다.

 

현재 상태 기술 예시: "해당 농지는 약 10년간 관리되지 않아 전체 면적 1,000㎡ 중 800㎡가 잡목과 덤불로 뒤덮여 있으며, 일부 구역(약 200㎡)에는 높이 2m 이상의 아카시아나무가 자생하고 있음. 또한 농지 북쪽 모서리에 무허가 컨테이너 1동(가로 6m, 세로 3m)이 설치되어 있음." 두 번째는 구체적인 복구 방법입니다. 단순히 "정리하겠다"가 아니라 어떤 장비를 사용해 어떤 순서로 작업할 것인지 상세히 기술해야 합니다.

 

복구 방법 작성 예시: "1단계: 굴삭기를 이용하여 무허가 컨테이너 철거 및 반출 2단계: 예초기로 잡초 제거 후 전지가위로 관목 정리 3단계: 체인톱으로 대형 수목 벌채 후 뿌리 제거 4단계: 로터리 작업으로 토양 정리 및 평탄화 작업 5단계: 객토 및 퇴비 살포로 농지 토양 개량" 작업 일정과 소요 비용도 현실적으로 산정해야 합니다. 너무 짧거나 너무 적은 비용을 책정하면 실현 가능성에 의문을 받을 수 있습니다.

 

 

 

복구 방법별 상세 작성 가이드

훼손 유형에 따라 복구 방법이 달라지므로 맞춤형 접근이 필요합니다. 임야화된 농지의 경우 단계별 복구 과정을 구체적으로 기술해야 합니다. 먼저 잡초와 관목 제거, 이어서 대형 수목 벌채, 뿌리 제거, 토양 정리 순서로 작성합니다. 특히 수목 벌채 시에는 환경부 관련 규정 준수 여부도 언급해야 합니다. 불법 건축물이 있는 경우에는 철거 계획을 상세히 작성해야 합니다. 건축물의 규모, 재질, 철거 방법, 폐기물 처리 방안까지 포함해야 하며, 특히 석면이나 유해물질이 포함된 건축물의 경우 전문업체 위탁 처리 계획을 명시해야 합니다.

 

건축물 철거 계획 예시: "컨테이너 박스 1동 (6m×3m×2.5m, 약 3톤)

• 내부 물품 정리 및 반출: 1일
• 크레인을 이용한 컨테이너 이동: 1일
• 전문 폐기물처리업체 위탁 처리
• 기초 콘크리트 해체 및 정리: 2일
• 부지 정리 및 복토 작업: 1일"

토지 형질이 변경된 경우에는 측량을 통한 정확한 복구 계획이 필요합니다. 원래 농지의 표고와 현재 상태를 비교해 절토나 성토 계획을 수립하고, 배수로나 진입로 복구 계획도 포함해야 합니다.

 

 

이행 일정과 자금 조달 계획 작성법

비현실적인 일정이나 자금 계획은 신뢰성을 떨어뜨려 승인이 어려워집니다. 이행 완료 기한은 현실적으로 설정해야 합니다. 소규모 정리 작업은 1~2개월, 중간 규모 복구는 3~6개월, 대규모 복구는 6개월~1년 정도로 설정하는 것이 적절합니다. 계절적 요인도 고려해야 하는데, 겨울철에는 토공사가 어려우므로 봄철 착수 계획을 세우는 것이 바람직합니다. 자금 조달 계획은 구체적인 금액과 조달 방법을 명시해야 합니다. 개인 자금, 대출, 정부 지원금 등 조달원을 명확히 하고, 단계별 소요 자금도 함께 제시해야 합니다.

 

자금 계획 작성 예시: "총 소요 비용: 15,000,000원

• 1단계 철거비용: 5,000,000원 (개인자금)
• 2단계 정지작업: 4,000,000원 (개인자금)
• 3단계 토양개량: 3,000,000원 (농협대출)
• 4단계 부대비용: 3,000,000원 (개인자금)

자금조달: 개인저축 12,000,000원, 농협 농지구입자금대출 3,000,000원"

소요 비용 산정 시에는 현지 업체들의 견적을 받아보는 것이 좋습니다. 지역별로 장비 임대료나 인건비가 다르므로 해당 지역의 시세를 반영해야 합니다.

 

 

 

제출 후 승인받기 위한 핵심 체크포인트

제출 전 마지막 점검으로 반려 위험을 최소화해야 합니다. 원상복구계획서 제출 전에 반드시 확인해야 할 체크포인트들이 있습니다. 첫째, 모든 기재사항이 토지대장 정보와 정확히 일치하는지 확인해야 합니다. 지번이나 면적이 다르면 즉시 반려됩니다. 둘째, 현장 사진이 충분히 첨부되었는지 확인해야 합니다. 전체 전경, 훼손 부위 세부 사진, 접근로 사진 등이 모두 포함되어야 하며, 사진마다 간단한 설명을 추가하는 것이 좋습니다.

 

제출 전 최종 체크리스트

• 토지 기본정보 정확성 (지번, 지목, 면적)
• 현장 사진 10장 이상 첨부
• 구체적인 복구 방법 기술
• 현실적인 일정 및 비용 산정
• 자금 조달 계획 명시
• 신청인 정보 및 연락처 정확 기재

제출 후에는 담당자와의 소통이 중요합니다. 보완 요구사항이 있다면 신속히 대응해야 하며, 추가 자료 요청에도 적극적으로 협조해야 합니다. 특히 현장 확인을 나올 수 있으므로 언제든 안내할 수 있도록 준비해두는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

 

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