부동산 가계약 시 주의할 점, 모르면 집도 잃고 돈도 잃습니다

 

부동산 가계약 시 주의할 점 을 제대로 모르고 계약했다가 큰 손해를 보는 사례가 급증하고 있습니다. 가계약이라는 이름 때문에 '가짜 계약'으로 오해하여 언제든지 쉽게 취소할 수 있다고 생각하는 분들이 많지만, 실제로는 본계약과 동일한 법적 효력을 가질 수 있어 매우 위험합니다. 특히 매매목적물과 매매대금이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 가계약만으로도 정식 매매계약이 성립한 것으로 인정받을 수 있으며, 이 경우 일방적으로 계약을 파기하려면 계약금의 배액을 상환해야 합니다. 대법원 판례에 따르면 10만원 가계약금을 걸었어도 본계약금 1억원을 기준으로 2억원의 위약금을 물어야 하는 경우도 발생할 수 있어 각별한 주의가 필요합니다.

 

부동산 가계약 시 핵심 개념

가계약이라는 이름만 보고 가볍게 생각했다가 수천만원을 배상한 사람들이 속출합니다. 가계약(假契約)은 정식계약을 맺기 전에 임시로 맺는 계약을 말하며, 부동산 거래에서 다른 사람에게 매물이 넘어가지 않도록 일정 계약금을 지불하는 것입니다. 하지만 가계약도 일종의 계약으로 민법상 계약은 서면뿐만 아니라 구두약속까지 인정하고 있어 당사자 간 합의가 있었다면 효력이 발생할 수 있습니다. 대법원은 "부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립하였다"고 판시했습니다.

구분	성질	효력	주의사항
가계약	임시 계약	조건충족시 본계약 효력	매물 선점 목적
본계약	정식 계약	완전한 법적 효력	모든 조건 명시
가계약금	보증금 성격	해약금 또는 위약금	금액에 상관없이 본계약금 기준
위약금	손해배상 예정	계약금 배액 상환	특약 있을 때만 적용

 

계약 성립 조건과 법적 효력

매매목적물, 매매대금, 중도금 지급방법만 정해져도 가계약이 본계약이 됩니다. 계약이 성립하기 위해서는 매매목적물의 특정, 매매대금, 당사자가 확정되어야 하며, 가계약 당시 이러한 중요 사항에 대한 구체적인 합의가 있었다면 본계약으로서 성립한 것으로 봅니다. 가계약이 성립하지 않은 경우 교부된 가계약금은 단순한 '보관금'에 그쳐 부당이득으로서 상대방에게 반환해야 하지만, 계약이 성립했다면 누가 계약을 위반했는지에 따라 해약금 또는 위약금의 법리가 적용됩니다. 특히 가계약금을 지급한 후 가계약을 해지하고자 할 때 금액은 본계약금에 준하는 것으로 보는 판례가 있어 1억원짜리 주택을 거래할 때 가계약금을 10만원만 걸었어도 이를 취소할 때는 본계약금 1천만원을 기준으로 위약금을 지불해야 할 수 있습니다.

• 매매목적물 특정 (부동산 소재지, 면적 등)
• 매매대금 확정 (총액 및 지급방법)
• 중도금 지급방법 합의
• 당사자 신원 확인
• 계약 체결일 및 이행 시기 협의

 

부동산 가계약 시 계약서 작성법

계약서 없이 구두로만 진행했다가 나중에 말이 달라져서 소송까지 가는 경우가 많습니다. 가계약서는 법으로 정해진 양식이 없기 때문에 상호 간 합의 사실을 확인할 수 있는 수준이면 되지만, 분쟁 예방을 위해서는 반드시 서면으로 작성하는 것이 좋습니다. 가계약서에는 매매목적물 표시, 매매대금, 계약금액, 본 계약 체결일, 잔금 지급일, 특약 사항을 명시해야 하며, 가계약서 작성이 어려운 상황이라면 관련 내용을 간단히라도 적시하여 상호 간 문자메시지나 카카오톡으로 전달하는 방법도 있습니다. 이때 "확인 또는 동의함" 등의 회신을 받아 두면 서명 날인과 같은 효력을 얻을 수 있습니다.

필수 기재사항	내용	주의점
매매목적물	소재지, 면적, 용도	등기부와 일치하게 기재
매매대금	총액, 계약금, 중도금, 잔금	구체적 금액과 지급일 명시
본계약일	정식계약서 작성일	합리적 기간 설정
특약사항	해제조건, 위약금 등	가계약금 성격 명확히 규정

 

해제와 위약금의 이해

가계약금 10만원만 냈다고 10만원만 포기하면 된다고 생각하면 큰 오산입니다. 민법 제565조에 따라 계약금을 교부한 경우 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금을 포기하고, 매도인은 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 하지만 가계약에 중요내용이 구체적으로 합의되어 계약이 성립했다고 인정되면 가계약금만으로는 해제할 수 없고 본계약금 기준으로 해약금을 산정하게 됩니다. 위약금 특약이 있는 경우 계약을 위반한 자는 약정된 위약금을 지급해야 하며, 이는 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 현재 부동산 시장에서는 집값 상승으로 매도인이 계약금의 배액을 상환하고라도 계약을 파기하려는 사례가 증가하고 있어 매수인 입장에서는 더욱 신중하게 계약조건을 검토해야 합니다.

• 해약금: 계약 파기시 계약금 포기 또는 배액 상환
• 위약금: 계약 위반시 손해배상액의 예정
• 이행착수 전: 자유로운 해제권 행사 가능
• 이행착수 후: 실손해 배상 원칙
• 가계약도 본계약 기준 위약금 적용 가능

 

분쟁 예방 실무 대응책

중개업자가 무권대리로 가계약금을 받은 경우 매도인에게 효력이 없을 수 있습니다. 가계약 시 분쟁을 예방하려면 먼저 계약 상대방이 실제 소유자인지 확인해야 하며, 중개사가 매도인의 의사를 묻지 않고 무리하게 가계약금을 수수하는 경우 무권대리행위로 본인인 매도인에게 효력이 없을 수 있습니다. 가계약서나 구두계약을 할 때 당사자가 서로 계약을 파기하려는 경우 교부된 가계약금을 포기하거나 배액상환으로 할 수 있다고 특약을 명시해야 하며, 구두계약 시에는 그런 내용을 녹음해 두는 것이 좋습니다. 최근에는 공인중개사들이 매도인, 매수인 쌍방에게 "이 계약의 해제는 교부된 가계약금의 포기나 배액상환으로 할 수 있다"는 내용을 문자나 카톡으로 보내 해약금 내지 위약금의 기준이 가계약금임을 명시하고 있습니다.

• 실소유자 확인 및 본인 여부 검증
• 중개사 무권대리 행위 주의
• 해약금 특약 조항 명시
• 구두계약 시 녹음 필수
• 문자·카톡으로 합의사항 확인

 

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