상가 임대차 계약을 하고 나서 장사가 잘 되기 시작하면 임대인이 갑자기 계약 연장을 거부하거나 과도한 임대료 인상을 요구하는 경우가 있습니다. 이럴 때 임차인을 보호하기 위해 만들어진 제도가 바로 상가 계약갱신 요구권입니다. 이 권리를 제대로 알고 활용하면 안정적으로 사업을 이어갈 수 있습니다. 하지만 적용 대상과 조건이 까다로워 모르고 지나치는 경우가 많습니다. 오늘은 상가임대차 계약 시 반드시 알아야 할 계약갱신 요구권의 모든 것을 상세히 알려드리겠습니다.
계약갱신 요구권의 기본 개념
상가건물 임대차보호법에 따라 임차인이 계약기간 만료 전 일정 기간 내에 임대인에게 계약 연장을 요구할 수 있는 법적 권리를 말합니다. 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.
이 제도는 임차인이 영업기반을 안정적으로 유지할 수 있도록 보장하기 위해 만들어졌습니다. 단순히 임대인의 변심이나 더 높은 임대료를 받고 싶다는 이유만으로는 계약 연장을 거부할 수 없습니다. 다만 모든 상가에 적용되는 것은 아니며 일정 요건을 충족해야 합니다.
| 항목 | 내용 |
| 법적 근거 | 상가건물 임대차보호법 제10조 |
| 권리 행사 기간 | 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 |
| 갱신 가능 기간 | 최초 계약기간 포함 총 10년 |
| 보호받는 대상 | 환산보증금 이하 상가 임차인 |
적용 대상 상가 확인 방법
2024년 현재 서울 지역은 환산보증금 9억원, 수도권 과밀억제권역은 8억원, 광역시 및 기타 지역은 7억원, 그 외 지역은 6억원 이하인 상가만 적용됩니다. 환산보증금은 보증금에 월세를 100배로 곱한 금액을 더해서 계산합니다.
예를 들어 보증금 5천만원에 월세 200만원인 경우 환산보증금은 2억5천만원이 됩니다. 이 금액이 해당 지역 기준 이하라면 계약갱신 요구권을 사용할 수 있습니다. 계약 체결 당시의 기준을 적용하므로 계약 시점을 반드시 확인해야 합니다.
- 서울특별시: 9억원 이하
- 수도권 과밀억제권역(의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양 등): 8억원 이하
- 광역시(인천, 대전, 대구, 부산, 울산, 광주), 세종, 용인, 화성, 김포, 광주시, 파주: 7억원 이하
- 그 외 지역: 6억원 이하
- 환산보증금 계산식: 보증금 + (월세 × 100)
권리 행사 시기와 절차
계약갱신 요구권은 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에만 행사할 수 있습니다. 이 기간을 놓치면 권리를 상실하게 되므로 계약 만료일을 정확히 파악하고 있어야 합니다.
권리를 행사하려면 내용증명우편으로 임대인에게 계약갱신 의사를 명확히 전달하는 것이 안전합니다. 구두나 문자메시지로만 통보하면 나중에 분쟁 발생 시 증거로 활용하기 어렵습니다. 임대인이 정당한 거절 사유가 없다면 자동으로 이전 계약과 동일한 조건으로 갱신됩니다.
| 단계 | 내용 |
| 1단계 | 계약 만료일 확인 및 권리 행사 기간 파악 |
| 2단계 | 내용증명 작성 및 발송 |
| 3단계 | 임대인의 응답 대기 (거절 시 사유 확인) |
| 4단계 | 갱신 계약서 작성 또는 법적 대응 |
임대료 인상 제한 규정
계약을 갱신할 때 임대인이 무제한으로 임대료를 올릴 수 있다면 계약갱신 요구권의 의미가 없을 것입니다. 그래서 법에서는 갱신 시 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한하고 있습니다.
예를 들어 기존 월세가 100만원이었다면 갱신 후에는 최대 105만원까지만 요구할 수 있습니다. 임대인이 이를 초과해서 인상을 요구하면 임차인은 거부할 수 있으며, 초과 부분은 무효가 됩니다. 보증금을 월세로 전환하거나 그 반대의 경우에도 이 비율이 적용됩니다.
- 법정 인상률 상한: 연 5% 이내
- 적용 대상: 월세, 보증금, 관리비 모두 포함
- 계산 기준: 직전 계약의 차임 기준
- 초과 인상 요구 시: 임차인이 거부 가능하며 초과분은 무효
- 합의를 통한 인상: 5% 초과도 가능하나 임차인 동의 필수
임대인의 정당한 거절 사유
상가 계약갱신 요구권이 있더라도 임대인이 정당한 사유가 있다면 갱신을 거절할 수 있습니다. 법에서는 이를 엄격하게 제한하고 있어 단순한 개인적 사정만으로는 거절이 불가능합니다.
가장 흔한 거절 사유는 임차인의 3기 이상 차임 연체, 임대인의 자기 사용 필요, 건물 재건축이나 대규모 수선 등입니다. 임대인이 거절할 때는 반드시 그 사유를 구체적으로 명시해야 하며, 거짓 사유로 거절했다가 나중에 밝혀지면 손해배상 책임을 질 수 있습니다.
| 거절 사유 | 구체적 내용 |
| 차임 연체 | 3기 이상의 차임을 연체한 경우 |
| 전대 및 전차 | 임대인 동의 없이 제3자에게 전대한 경우 |
| 건물 멸실 위험 | 건물이 노후되어 안전상 위험이 있는 경우 |
| 재건축 또는 재개발 | 철거 또는 대규모 공사가 필요한 경우 |
| 본인 사용 | 임대인이 직접 사용하려는 경우 |
권리 행사 시 주의사항
계약갱신 요구권은 최초 계약기간을 포함해 총 10년까지만 보장됩니다. 예를 들어 최초 계약이 2년이었다면 갱신은 4회까지만 가능하며, 10년이 지나면 더 이상 권리를 행사할 수 없습니다.
또한 권리 행사 기간인 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이를 반드시 지켜야 합니다. 너무 일찍 요구하거나 1개월 전이 지나서 요구하면 효력이 없습니다. 권리를 행사한 후에는 함부로 철회할 수 없으므로 신중하게 결정해야 합니다. 임차인이 먼저 계약 해지를 통보하면 갱신 요구권을 포기한 것으로 간주됩니다.
- 총 보장기간: 최초 계약 포함 10년 (10년 경과 시 권리 소멸)
- 권리 행사 시기: 만료 6개월 전~1개월 전 (기간 엄수 필수)
- 증거 확보: 내용증명 발송으로 행사 입증
- 해지 통보 금지: 임차인이 먼저 해지 의사 표시 시 권리 상실
- 갱신 거절 대응: 임대인 거절 시 정당 사유 확인 및 법률 상담