보전관리지역에서 할 수 있는 행위, 모르고 지으면 철거됩니다

 

보전관리지역에서 할 수 있는 행위 를 정확히 알고 계십니까? 많은 사람들이 보전관리지역이라는 이름 때문에 아무것도 할 수 없는 지역으로 오해하고 있지만, 사실은 법령에서 정한 범위 내에서 건축과 개발이 가능한 지역입니다. 보전관리지역은 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전을 위해 보전이 필요하지만, 주변 용도지역과의 관계를 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기 곤란한 지역입니다. 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하의 제한된 범위 내에서 4층 이하 건축물만 건축 가능하며, 단독주택부터 농업용 창고, 위험물저장시설까지 다양한 시설을 건축할 수 있습니다. 하지만 정확한 법령을 모르고 무작정 건축하다가는 철거 명령을 받을 수 있어 사전에 철저한 검토가 필요합니다.

 

 

보전관리지역 기본 개념과 특성

보전관리지역을 농림지역이나 자연환경보전지역과 헷갈려서 개발을 포기하는 경우가 많습니다. 보전관리지역은 국토계획법 제36조에 의하여 지정하는 용도지역 중 하나로, 관리지역을 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 세분한 것 중 하나입니다. 자연환경 보호, 산림 보호, 수질오염 방지, 녹지공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 지정합니다. 기존 준농림지역의 난개발을 방지하고 선계획-후개발을 위하여 국토이용관리법과 도시계획법이 국토계획법으로 통합되면서 종전의 준도시지역과 준농림지역이 관리지역으로 바뀐 것입니다.

구분	보전관리지역	생산관리지역	계획관리지역
성격	자연환경·생태계 보전	농업·임업·어업 생산	도시지역 편입 예상
건폐율	20% 이하	20% 이하	40% 이하
용적률	80% 이하	80% 이하	100% 이하
개발허용	제한적 허용	생산시설 중심	계획적 개발

 

건축 가능한 건축물 완전 분석

법령을 모르고 건축허가를 내면 불허되거나 나중에 철거 명령을 받게 됩니다. 보전관리지역에서는 국토계획법 시행령 별표 18에 따라 4층 이하의 건축물에 한하여 건축이 가능하며, 다만 4층 이하의 범위 안에서 도시·군계획조례로 따로 층수를 정하는 경우에는 그 층수 이하의 건축물에 한합니다. 건축법 시행령 별표 1 제1호의 단독주택, 제18호 가목의 창고(농업·임업·축산업·수산업용만 해당), 제19호의 위험물저장 및 처리시설, 제21호의 동물 및 식물 관련 시설, 제24호의 방송통신시설, 제25호의 발전시설, 제26호의 묘지관련시설, 제28호의 장례시설, 제29호의 야영장 시설 등이 건축 가능합니다. 도시계획조례상 보전관리지역에서 건축할 수 있는 건축물에 단독주택이 포함되지 않은 경우에도 국토계획법 시행령 별표 18 제1호에 따라 단독주택 건축이 가능합니다.

• 단독주택 (4층 이하)
• 농업·임업·축산업·수산업용 창고
• 위험물저장 및 처리시설
• 동물·식물 관련 시설
• 방송통신시설 및 발전시설
• 묘지관련시설 및 장례시설
• 야영장 시설

임야를 전으로 지목변경 방법 및 비용, 월세 받는 땅 만드는 법

 

 

보전관리지역에서 할 수 있는 행위 개발행위허가 절차

개발행위허가 없이 토지를 개발하면 원상복구 명령과 함께 과태료까지 부과됩니다. 보전관리지역에서는 개발행위허가가 필요하며, 농림지역과 함께 토지를 개발하여도 주변지역의 환경오염·환경훼손의 우려가 없는 경우 도시계획위원회의 심의를 거쳐 3만제곱미터 미만의 개발행위가 가능합니다. 개발행위허가 대상은 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취, 토지분할, 녹지지역·관리지역·자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위입니다. 보전관리지역의 경우 1만㎡ 미만의 개발행위에 대해서만 허가가 가능하며, 계획의 적정성, 기반시설의 확보여부, 주변 환경과의 조화 등을 고려하여 개발행위에 대한 허가여부를 결정합니다.

개발행위 유형	허가 기준	비고
건축물 건축	1만㎡ 미만	4층 이하 제한
토지 형질변경	1만㎡ 미만	환경오염 방지
토석 채취	1만㎡ 미만	산지관리법 적용
토지 분할	1만㎡ 미만	도시계획 부합

 

건폐율 용적률 제한 규정

건폐율과 용적률을 초과해서 건축하면 건축허가가 취소되고 공사중지 명령을 받습니다. 보전관리지역에서의 건폐율은 20% 이하, 용적률은 80% 이하의 범위 내에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 조례로 정하는 기준에 의합니다. 건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말하며, 용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말합니다. 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 건폐율이나 용적률을 위반해서 건축한 자에게 국토계획법에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다.

• 건폐율: 20% 이하 (지자체 조례로 세부 기준)
• 용적률: 80% 이하 (지자체 조례로 세부 기준)
• 건축면적: 대지면적의 20% 이내
• 연면적: 대지면적의 80% 이내
• 위반 시: 허가취소, 공사중지, 철거명령

농지법 완화, 규제 풀리자마자 몰리는 사람들?

 

농업용 시설 특례 규정

농업용 창고는 별도 신고만으로도 건축이 가능해 개발행위허가가 필요 없습니다. 보전관리지역에서 농업·임업·축산업·수산업용 창고는 건축법 시행령 별표 1 제18호 가목에 따라 건축이 가능합니다. 농지법 제32조제1항에 따라 건축할 수 있는 건축물의 건폐율은 60퍼센트 이하의 범위에서 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 도시·군계획조례로 정하는 비율을 초과해서는 안 됩니다. 공익용산지가 아닌 산지에서 농·림·어업인이 농림어업의 경영을 목적으로 설치하는 시설에 대하여 농업경영면적과 산림경영면적에 따라 창고의 규모를 1천㎡ 또는 3천㎡로 산지전용신고로 시설할 수 있습니다.

시설 유형	허용 규모	신고 방법	건폐율
농업용 창고	1천㎡~3천㎡	산지전용신고	60% 이하
축산업 시설	조례 기준	건축신고	조례 기준
임업용 시설	농림면적 연동	건축신고	60% 이하
수산업용 창고	업종별 차등	건축신고	조례 기준

 

야영장 설치 특별 요건

보전관리지역 야영장은 일반 야영장보다 훨씬 까다로운 조건을 충족해야 합니다. 보전관리지역에 야영장을 설치하는 경우에는 특별한 요건을 모두 갖추어야 하며, 야영장에 설치되는 건축물의 바닥면적 합계가 야영장 전체면적의 100분의 10 미만이어야 합니다. 야영장 시설은 자연생태계 등의 원형이 최대한 보존될 수 있도록 토지의 형질변경을 최소화하여 설치해야 하고, 야영장이 개장되어 있는 시간에 상주하는 관리요원을 확보해야 합니다. 폐교재산을 활용하여 야영장업을 하려는 경우(기존 폐교재산의 부지면적 증가가 없는 경우만 해당)는 건축물 바닥면적 제한을 받지 않습니다.

• 건축물 바닥면적: 전체면적의 10% 미만
• 토지 형질변경: 최소화 의무
• 관리요원: 개장시간 중 상주 필수
• 자연생태계: 원형 최대한 보존
• 폐교 활용: 바닥면적 제한 예외

 

위반 시 처벌과 구제방법

보전관리지역 관련 법규를 위반하면 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금에 처해집니다. 국토계획법 제76조에 따른 용도지역에서의 건축물의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 위반해서 건축물을 건축하면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다. 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장은 국토계획법에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지나 그 밖에 필요한 처분을 하거나 조치를 명할 수 있습니다. 개발행위허가를 받지 않고 개발행위를 한 경우에는 원상복구 명령과 함께 이행강제금이 부과될 수 있으며, 해당 지방자치단체의 조례는 국가법령정보센터에서 확인할 수 있습니다.

• 형사처벌: 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금
• 행정처분: 허가취소, 공사중지, 원상복구 명령
• 이행강제금: 개발행위허가 미이행 시 부과
• 구제방법: 행정심판, 행정소송 가능
• 법령 확인: 국가법령정보센터 조례 검색

 

 

휴대폰 음성인식 AI 활용법, 스마트폰 완전 활용하기

 

시골집 무료 임대 완벽 가이드, 찾는 방법부터 주의사항까지