지구단위계획 최소 면적, 몰라서 계획이 무산됐습니다

 

지구단위계획 최소 면적 을 정확히 아시나요? 개발 사업을 진행하려면 반드시 알아야 할 지구단위계획구역 지정 기준 중에서도 가장 기본이 되는 것이 바로 최소 면적 요건입니다. 많은 사업자들이 이 최소 면적 기준을 몰라서 계획 단계에서부터 차질을 빚거나 아예 사업을 포기하는 경우가 발생하고 있습니다. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 지구단위계획구역 지정을 위해서는 용도와 규모에 따라 3만제곱미터부터 30만제곱미터까지 다양한 최소 면적 기준이 적용되며, 특히 공동주택 건설이 포함된 경우와 기타 개발의 경우 요구되는 면적이 크게 달라집니다. 또한 수도권 자연보전권역이나 초등학교 용지 확보 등의 특수한 조건에 따라서도 최소 면적 기준이 완화될 수 있어 사전에 정확한 정보를 파악하는 것이 필수적입니다.

 

 

기본 면적 기준 완전 정복

기본 면적을 모르고 사업을 시작했다가 아예 진행이 불가능한 경우가 정말 많습니다. 지구단위계획구역 지정을 위한 기본 면적 기준은 개발 목적과 유형에 따라 명확하게 구분됩니다. 공동주택 중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 30만제곱미터 이상이어야 하며, 기타의 경우에는 3만제곱미터 이상이면 됩니다. 다만 수도권정비계획법 제6조제1항제3호의 규정에 의한 자연보전권역인 경우와 지구단위계획구역 안에 초등학교 용지를 확보하여 관할 교육청의 동의를 얻는 등의 경우에는 10만제곱미터로 완화됩니다. 또한 일단의 토지면적이 각각 10만제곱미터 이상, 총면적이 30만제곱미터 이상이고, 각 구역이 면적중심간의 최장거리가 1.5km 이내인 경우로서 각 구역이 15m 이상의 도로로 연결되는 경우 하나의 구역으로 지정이 허용됩니다.

개발 유형	최소 면적	완화 조건	비고
공동주택(아파트/연립)	30만㎡	10만㎡	자연보전권역, 초등학교 확보시
기타 개발사업	3만㎡	-	일반적인 경우
분할 구역 개발	총 30만㎡	각 10만㎡	1.5km 이내, 15m 도로 연결
도시지역 외	별도 기준	-	계획관리지역 50% 이상

 

지구단위계획 최소 면적 특례 조건

특례 조건을 놓치면 불필요하게 더 많은 면적을 확보해야 합니다. 지구단위계획 최소 면적 요건에는 여러 특례 조건이 존재하여 사업자에게 유리한 조건을 제공합니다. 수도권정비계획법에 따른 자연보전권역의 경우 환경 보전을 위해 최소 면적이 30만제곱미터에서 10만제곱미터로 대폭 완화되며, 지구단위계획구역 안에 초등학교 용지를 확보하여 관할 교육청의 동의를 얻는 경우에도 같은 혜택을 받을 수 있습니다. 또한 일단의 토지가 여러 구역으로 나뉘어 있더라도 각 구역이 10만제곱미터 이상이고 총면적이 30만제곱미터 이상이며, 각 구역 간 면적중심 최장거리가 1.5km 이내이고 15m 이상의 도로로 연결되어 있으면 하나의 구역으로 인정받을 수 있습니다.

• 자연보전권역: 30만㎡ → 10만㎡로 완화
• 초등학교 용지 확보시: 교육청 동의 필요
• 분할 구역 통합: 1.5km 이내, 15m 도로 연결
• 도시지역 외: 계획관리지역 50% 이상 포함
• 개발진흥지구: 별도의 완화 기준 적용

보전관리지역에서 할 수 있는 행위, 모르고 지으면 철거됩니다

 

도시지역 vs 비도시지역 면적 차이

도시지역과 비도시지역의 면적 기준이 달라서 혼동하는 경우가 많습니다. 지구단위계획구역 지정 시 도시지역과 도시지역 외의 면적 기준은 서로 다른 체계를 가지고 있습니다. 도시지역에서는 앞서 설명한 공동주택 30만제곱미터, 기타 3만제곱미터 기준이 적용되지만, 도시지역 외의 지역에서는 지정하려는 구역 면적의 100분의 50 이상이 계획관리지역으로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역이어야 합니다. 또한 개발진흥지구로서 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역이거나, 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 행위 제한 등을 지구단위계획으로 대체하려는 지역인 경우에도 지정이 가능합니다. 비도시지역의 경우 계획관리지역 외 지구단위계획구역으로 포함할 수 있는 나머지 용도지역은 생산관리지역이어야 한다는 추가 조건도 있습니다.

• 도시지역: 공동주택 30만㎡, 기타 3만㎡
• 도시지역 외: 계획관리지역 50% 이상 포함
• 개발진흥지구: 별도 요건 충족 필요
• 생산관리지역: 계획관리지역 외 포함 가능
• 용도지구 대체: 기존 용도지구 폐지 조건

 

면적 산정 시 주의사항

면적 산정을 잘못하면 허가 단계에서 반려되는 경우가 발생합니다. 지구단위계획구역의 면적 산정 시에는 여러 주의사항을 고려해야 합니다. 당해지역에 도로·수도공급설비·하수도 등 기반시설을 설치할 수 있어야 하며, 자연환경·경관·미관 등을 해치지 않고 문화재의 훼손우려가 없어야 합니다. 또한 면적 계산 시에는 순수한 개발 가능 면적이 아닌 전체 구역 면적을 기준으로 하므로, 기반시설 부지나 공공시설 부지도 포함하여 계산해야 합니다. 특히 여러 구역을 하나로 통합하여 지정하는 경우에는 각 구역이 15m 이상의 도로로 연결되어야 하고, 면적중심간의 최장거리가 1.5km를 초과해서는 안 된다는 연결성 요건도 충족해야 합니다.

• 기반시설 설치 가능 여부 확인 필수
• 자연환경·문화재 보호 조건 충족
• 전체 구역 면적 기준으로 산정
• 15m 이상 도로 연결 요건
• 1.5km 이내 거리 제한 준수

 

지구단위계획 구역 지정 절차

지정 절차를 제대로 따르지 않으면 처음부터 다시 해야 합니다. 지구단위계획구역 지정 절차는 크게 지구단위계획구역 지정과 지구단위계획 수립의 두 단계로 구분됩니다. 먼저 지구단위계획 구역지정 단계에서 대상지에 대한 기초조사 및 타당성 검토 등을 통하여 지구단위계획구역지정안을 작성합니다. 작성된 구역지정안에 대하여 당해지역을 주된 보급지역으로 하는 2이상의 일간신문과 당해지자체 인터넷 홈페이지에 공고하고 14일이상 일반에게 열람을 통하여 주민의견을 듣고, 자치구 도시계획위원회의 자문을 거친 후 구청장이 시장에게 지구단위계획구역 지정신청을 하게 됩니다. 주민제안의 경우 사업시행자가 지구단위계획구역 지정에 대한 주민제안서를 작성하여 구청장에게 입안을 제안하면, 구청장은 도시관리계획으로의 입안여부에 대하여 검토후 제안일로부터 60일 이내에 입안 여부를 제안자에게 통보해야 합니다.

• 기초조사 및 타당성 검토 실시
• 2개 이상 일간신문 공고 필수
• 14일 이상 주민 의견 청취
• 도시계획위원회 자문 필요
• 주민제안시 60일 이내 통보

 

건폐율 용적률 완화 혜택

면적 기준을 충족하면 최대 2배까지 용적률 완화가 가능합니다. 지구단위계획구역으로 지정되면 다양한 건축 규제 완화 혜택을 받을 수 있습니다. 지구단위계획구역 안에서 토지소유자가 자신의 대지 중 일부를 도로, 공원 등 공공시설부지로 제공할 경우 지구단위계획 수립시 법정 건폐율의 150% 이내, 용적률 200% 이내에서 건축밀도를 완화하여 적용할 수 있습니다. 또한 건축법 제67조 1항의 규정에 의한 공개공지나 공개공간을 의무면적을 초과하여 설치하는 경우에는 법정용적률의 200% 이내에서 건축밀도를 완화적용 할 수 있습니다. 도시지역 외에 지구단위계획구역이 지정된 경우에는 해당 용도지역 또는 개발진흥지구에 적용되는 건폐율의 150% 및 용적률의 200% 이내에서 완화가 가능합니다.

• 공공시설 제공시: 건폐율 150%, 용적률 200%
• 공개공지 초과시: 용적률 200% 완화
• 도시지역 외: 건폐율 150%, 용적률 200%
• 공동개발시: 추가 완화 혜택
• 합벽건축시: 용적률 120% 완화

 

 

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